Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel Dönüşüm Nedir ?

Çevresel, fiziksel, ekonomik, sosyal yada kültürel eskimiş ve değer kaybına uğramış fiziki ve sosyal mekanların, yeniden değer kazanmaları ve canlanmaları için geliştirilen politikalar ve uygulama mekanizmalarının bütünüdür.

Türkiye deprem bölgeleri haritası esas alındığında ülke topraklarının % 96’sınn farklı oranlarda deprem tehlikesine sahip bölgeler içersinde yer aldığı ve nüfusun % 98 ‘ inin bu bölgelerde yaşadığı görülmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN MEVZUAT

  • Ülkemizde afet sonrası uygulamalara ilişkin mevzuat bulunmaktadır. Ancak bu mevzuatın içeriğinde afet öncesi tedbir alınmasına ilişkin hükümlerin yetersiz olduğu görülmektedir.
  • Farklı kanunlarda farklı hükümlerin bulunması ve değişik kurumlara görev ve yetki verilmesinden dolayı, uygulamada sıkıntılar oluşmakta ve pratiklik sağlanamamaktadır.
  • Mevcut mevzuatta afet risklerinin önlenmesi ve kentsel dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesine yönelik düzenlemelerin finansman boyutunun ve yaptırım gücünün zayıftır.

6306 SAYILI KANUN VE KİRA YARDIMINA İLİŞKİN MEVZUAT

KANUN

6303 Sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN (31/05/2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.)

YÖNETMELİK

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ  (15/12/2012 tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.) (Değişik:RG-2/7/2013-28695, RG-25/7/2014-29071)

DÖNÜŞÜM PROJELERİ ÖZEL HESABI GELİR, HARCAMA, KREDİ VE KAYNAK AKTARIMI YÖNETMELİĞİ (13/10/2012 tarih ve 28410 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.)

BAKANLAR KURULU KARARI

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA HAK SAHİPLERİNCE BANKALARDAN KULLANILACAK KREDİLERE SAĞLANACAK FAİZ DESTEĞİNE İLİŞKİN KARAR (13/10/2012 tarih ve 28440 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.)

KİRA GENELGESİ                                                                               KİRA KLAVUZU

YENİ YASADA UYGULAMA ALANLARI

Rezerv Yapı Alanı: Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ/İdare’nin talebine bağlı olarak veya Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlık’ça belirlenen alanlardır.

Riskli alan: zemin ya da üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca kararlaştırılan alandır.

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.

Riskli Alanlar ;

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder.

Rezerv Yapı Alanları

  • Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, belirlenen alanları ifade etmektedir.
  • Riskli alanlardaki hak sahiplerine imar hakkı transferi ya da doğrudan konut sunulmasını hedeflemektedir.
  • Bu alanlarda özel girişimcilerle hasılat paylaşımı altında üretilebilecek konut stoku oluşturulması hedeflenmektedir.

Riskli Yapılar ; 

Riskli yapı; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.

RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE İTİRAZLAR

02.07.2013 Tarihli Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik uyarınca;

  • Riskli yapı tespiti Yönetmelik Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılmaktadır.
  • Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.
  • Müdürlükçe riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir.
  • Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebilir.

RİSKLİ YAPILARIN YIKIM SÜRECİ

  • Riskli yapıların yıktırılması için, MÂLİKLERİNE tebligat yapılır ve MÂLİKLERİNCE yıktırılır.
  • Maliklerince yıkım yapılmamışsa, insan ve nüfustan tahliyesi ve yıkım işlemi belediyeleri ile koordineli olarak mülki amirler tarafından yaptırılır.
  • Yıkım masrafları tapu müdürlüklerine bildirilerek, arsa paylarına ipotek olarak işlenir.

RİSKLİ YAPILARIN SÜRECİNDE BELEDİYELER

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yetki devri yapılarak  17.Mart.2014 tarihinden itibaren riskli yapı tespiti konusunda belediyeler yetkilendirilmiştir.

KREDİ, DESTEK VE KİRA YARDIMLARI

6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine; malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere ;

  • Kendi evini yıkıp yapmak amacıyla Bakanlığın anlaşmalı olduğu bankalardan alınan kredilere faiz desteği verilmektedir.
  • 18 aya kadar 795 TL. kira yardımı yapılmaktadır.
  • Kiracılara defaten iki aylık kira bedeline tekabül eden 1590 TL, intifa hakkı sahiplerine de  beş aylık kira bedeline tekabül eden 3975 TL kira yardımı yapılmaktadır.

KİRA YARDIMLARINA İLİŞKİN BELEDİYELERE YETKİ DEVRİ

Bakanlık Makamının 01.12.2014 ve  9451 sayılı Olur’u uyarınca kira yardımlarının incelenerek ödemelerinin başlatılması hususunda belediyelere yetki devri yapılmıştır.

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KONU OLAN YAPILAR

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 25/7/2014 tarih 29071 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7. Maddesi gereği risk tespitine konu yapılar;

1- Kendi başına kullanılabilen,

2-Üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar, olmalı.

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KONU OLAMAYACAK YAPILAR

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA HARÇ VE ÜCRETLERDEN MUAFİYET  UYGULAMASI

26/04/2016 Tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 14/4/2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanunun 24 üncü maddesiyle 6306 Sayılı Kanunun 7. Maddesinin 10. fıkrası değiştirilmiştir.

1- İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar,

2- Metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar,

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KONU EDİLEMEZ

6306 Sayılı Kanunun 7. Maddesinin 10. fıkrasında; “Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.“ denilmektedir.

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA KİRA YARDIMLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Kanun kapsamında yapılacak olan kira yardımları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca 20.01.2015 tarihinde yayımlanan “Kira Yardımı  Uygulamaları Kılavuzu” doğrultusunda yapılmaktadır.

1- Risk onay tarihinden önce riskli yapıda ikamet edilmesi gerekmekte olup risk tespit raporu Belediyece onaylanmadan binanın boşaltılmaması ve  ikametin taşınmaması gerekmektedir.

2- Riskli yapıdaki ikamet adresi ile faturadaki (elektrik, su, doğalgaz, tele- fon) adreslerin uyuşması gerekmektedir. İkamet ve fatura adreslerinde bi-nanın dış ve iç kapı numarası  gösterilmelidir.

3- Emlak beyanlarındaki  adres ile ikamet adresinin uyuşması gerekmektedir.

4- Kira yardımları emlak beyanında (Bina) belirtilen oran üzerinden yapıldığı için emlak beyanlarındaki hisse oranlarının başvuru öncesi düzeltilmesi gerekmektedir.

5-  Birlikte ikamet eden maliklerden her ikisinin de ikamet şartını sağlaması gerekmektedir